A realidade das áreas contaminadas no Brasil

Diversas cidades brasileiras, especialmente em regiões metropolitanas e áreas com histórico industrial, concentram terrenos que já foram utilizados por atividades com elevado potencial de contaminação ambiental. Muitas dessas áreas estão inseridas em localizações estratégicas, com infraestrutura consolidada e alto valor imobiliário, o que reforça seu potencial de reutilização, desde que devidamente gerenciadas.

Estados como São Paulo, Paraná e Minas Gerais já possuem avanços importantes em termos de regulamentação e procedimentos técnicos voltados à gestão dessas áreas. Esse movimento reflete uma crescente preocupação com a requalificação de áreas degradadas e com a necessidade de conciliar desenvolvimento urbano e proteção ambiental, especialmente em regiões onde a disponibilidade de novos terrenos é cada vez mais limitada.

O que é necessário para reutilizar uma área contaminada?

A reutilização de uma área contaminada exige a condução de um processo técnico estruturado de Gerenciamento de Áreas Contaminadas (GAC), realizado por profissionais qualificados e em conformidade com as exigências dos órgãos ambientais.

Mais do que seguir etapas formais, esse processo envolve a compreensão detalhada das condições ambientais da área, incluindo a identificação das fontes de contaminação, os meios impactados e os potenciais riscos à saúde humana e ao meio ambiente.

Com base nesse diagnóstico, são definidas estratégias técnicas para eliminar ou controlar os riscos identificados, sempre considerando o uso futuro pretendido para o terreno. Isso significa que as soluções adotadas devem ser compatíveis com o cenário de ocupação, seja ele residencial, comercial ou industrial.

O objetivo central é assegurar que a área atinja condições seguras para seu uso, com riscos devidamente gerenciados e dentro dos limites aceitáveis estabelecidos pelos órgãos reguladores.

Quais são os desafios envolvidos?

A gestão e a reabilitação de áreas contaminadas envolvem desafios relevantes que devem ser considerados desde a fase inicial do projeto:

• Aspectos técnicos: a contaminação pode estar distribuída em diferentes meios (solo, água subterrânea e fase vapor), exigindo abordagens integradas e soluções específicas para cada cenário.
• Custos: embora o investimento em investigação e remediação possa ser significativo, a valorização do ativo após a reabilitação tende a compensar economicamente o processo.
• Prazo: o gerenciamento pode demandar meses ou anos, dependendo da complexidade da área, do tipo de contaminante e das tecnologias aplicadas. Por isso, é fundamental que os prazos estejam alinhados às necessidades do cliente, sem comprometer a qualidade técnica e a segurança do processo.
• Exigências regulatórias: o cumprimento de requisitos legais, técnicos e documentais junto a órgãos como a CETESB, Ministério Público e administrações municipais é fundamental para garantir segurança jurídica ao empreendimento.

O que diz a legislação?

A legislação ambiental permite a reutilização de áreas contaminadas, desde que seja tecnicamente comprovado que os riscos à saúde humana e ao meio ambiente foram eliminados ou adequadamente controlados.

Nesse contexto, o Plano de Intervenção deve ser elaborado com base em critérios técnicos robustos e submetido à aprovação do órgão estadual responsável, considerando os riscos existentes na área e o uso futuro declarado.

Após a implementação das medidas previstas e a comprovação de sua eficácia, a CETESB pode emitir o Termo de Área Reabilitada, documento que atesta que a área está apta para o uso pretendido, conforme os critérios estabelecidos na legislação vigente.

O papel do Estado de São Paulo

O Estado de São Paulo se destaca como referência nacional no Gerenciamento de Áreas Contaminadas, com base em instrumentos como a Lei Estadual nº 13.577/2009, o Decreto nº 59.263/2013 e a Decisão de Diretoria CETESB nº 038/2017/C, que estabelecem diretrizes claras para o Gerenciamento de Áreas Contaminadas (GAC) e sua reabilitação para uso seguro.

A consolidação desse arcabouço legal e técnico ao longo dos anos trouxe maior previsibilidade aos processos, permitindo que a reutilização dessas áreas ocorra de forma estruturada e com critérios bem definidos.

Esse protagonismo tem origem na atuação pioneira do Estado. Os primeiros registros da ocorrência de áreas contaminadas em São Paulo e no Brasil foram realizados pela CETESB no final da década de 1970 e início da década de 1980, marcando o início da estruturação do tema no país.

Ao longo dos anos, esse processo evoluiu de forma consistente, com o desenvolvimento de instrumentos técnicos e regulatórios que trouxeram maior previsibilidade e segurança para a gestão dessas áreas. Como resultado, o Estado reúne hoje mais de 2.000 áreas reabilitadas para uso declarado, refletindo a efetividade do modelo adotado.

E quanto aos exemplos fora de São Paulo?

Outros estados brasileiros vêm avançando na estruturação de seus próprios instrumentos de gestão de áreas contaminadas, seja por meio de legislações específicas, seja pela adoção das diretrizes em consonância com as normas federais.

Esse avanço ocorre de forma gradual e com diferentes níveis de consolidação, refletindo as particularidades técnicas, institucionais e econômicas de cada estado. Ainda assim, observa-se uma evolução contínua no tema, com iniciativas relevantes em desenvolvimento em diversas regiões do país.

Minas Gerais é um exemplo desse movimento, com destaque para o Programa de Reconversão Ambiental, conduzido pela FEAM (Fundação Estadual do Meio Ambiente). A iniciativa estabelece diretrizes para que o encerramento de atividades minerárias incorpore a remediação de passivos ambientais e a definição de usos futuros residenciais, comerciais ou de lazer como uma etapa estratégica do ciclo minerário.

Como uma consultoria ambiental contribui nesse processo?

A atuação de uma consultoria ambiental especializada é fundamental para garantir a condução adequada do Gerenciamento de Áreas Contaminadas, desenvolvendo estratégias que permitam a ocupação segura da área e agregando segurança técnica, econômica e jurídica ao projeto.

Entre as principais contribuições, destacam-se:

• Diagnóstico ambiental integrado: compreensão aprofundada das condições da área, incluindo o planejamento e a execução das investigações, a definição de estratégias de intervenção e a avaliação dos riscos envolvidos;
• Gestão técnica e regulatória: elaboração de estudos e relatórios técnicos, além da condução da interface com órgãos ambientais;
• Otimização de prazo e custo: definição de soluções mais eficientes e aderentes ao cenário da área e ao uso futuro pretendido;
• Segurança jurídica: suporte técnico para tomada de decisão, reduzindo incertezas e riscos legais associados ao passivo ambiental;
• Apoio estratégico: suporte em processos de negociação, due diligence e comunicação com investidores, compradores ou órgãos públicos.

Esse suporte especializado é essencial para transformar um passivo ambiental em um ativo viável, reduzindo riscos e aumentando a atratividade do ativo.

Conclusão

A reutilização de áreas contaminadas não é apenas possível, mas frequentemente estratégica sob os pontos de vista ambiental, urbanístico e econômico. Quando conduzido com base técnica, responsabilidade e conformidade legal, o processo contribui para a requalificação de áreas degradadas, reduz a expansão urbana desordenada, promove o desenvolvimento sustentável e garante a ocupação segura da área.

Se você possui uma área com potencial passivo ambiental ou deseja avaliar sua viabilidade para reutilização segura, entre em contato com a equipe técnica da A2J Consultoria Ambiental e conheça as soluções disponíveis.