Área reabilitada significa área livre para qualquer uso? Entenda por que algumas áreas reabilitadas ainda possuem restrições

Introdução

Quando uma área contaminada conclui seu processo de gerenciamento e recebe a classificação de Área Reabilitada para Uso Declarado (AR), muitas pessoas acreditam que o local está completamente livre de contaminantes e pode ser utilizado para qualquer finalidade.

No entanto, essa interpretação nem sempre está correta.

Em diversos casos, uma área reabilitada pode continuar sujeita a restrições técnicas e legais relacionadas ao seu uso futuro. Isso ocorre porque a reabilitação é baseada no uso declarado da área e nos riscos associados a esse cenário específico.

Mas afinal, o que isso significa na prática? Uma área reabilitada para uso industrial poderia ser transformada em uma área agrícola? Um galpão logístico poderia dar lugar a um condomínio residencial?

Para responder essas perguntas, é necessário compreender alguns conceitos fundamentais do Gerenciamento de Áreas Contaminadas.

O que significa uma Área Reabilitada para Uso Declarado?

Um dos maiores equívocos relacionados ao gerenciamento de áreas contaminadas é associar a reabilitação à remoção completa dos contaminantes.

Na realidade, o objetivo do gerenciamento nem sempre é eliminar integralmente a contaminação existente.

Em muitos casos, isso seria tecnicamente inviável, economicamente desproporcional ou ambientalmente desnecessário.

O objetivo principal é garantir que os riscos estejam adequadamente controlados, de forma que o uso da área seja seguro.

Por esse motivo, uma área pode ser considerada reabilitada mesmo que ainda existam contaminantes presentes no solo, na água subterrânea ou em outras matrizes ambientais.

O fator determinante é que esses contaminantes não representem riscos inaceitáveis para o uso aprovado no processo de gerenciamento.

O papel da Avaliação de Risco na definição do uso da área

A decisão sobre a viabilidade de um uso não ocorre de forma arbitrária.

Ela é baseada em estudos técnicos detalhados, especialmente na Avaliação de Risco à Saúde Humana.

Durante essa etapa são avaliados diversos fatores, como:

• quais contaminantes estão presentes;
• suas concentrações;
• a extensão das plumas de contaminação;
• os meios impactados;
• os potenciais receptores;
• as vias de exposição existentes.

O objetivo é determinar se pessoas poderão ser expostas aos contaminantes em níveis capazes de causar efeitos adversos.

Essa análise considera especificamente como a área será utilizada.

E aqui está um ponto extremamente importante:

Os riscos variam de acordo com o uso da área.

Por que o uso futuro influencia diretamente os riscos?

Imagine uma área utilizada como centro logístico.

Os trabalhadores permanecem no local durante um período limitado do dia, geralmente em ambientes pavimentados e com reduzido contato direto com o solo.

Agora imagine essa mesma área sendo transformada em:

• condomínio residencial;
• escola;
• hospital;
• creche;
• parque público;
• área agrícola.

Os cenários de exposição mudam completamente.

Em uma área residencial, os cenários de exposição tendem a ser mais sensíveis, uma vez que as pessoas permanecem no local por períodos significativamente maiores. Além disso, é comum a existência de crianças, que podem ter contato direto com o solo durante atividades recreativas. Esse tipo de ocupação também costuma incluir jardins, quintais e outras áreas permeáveis, aumentando as possibilidades de interação com o meio físico. Por esse motivo, os critérios de avaliação para uso residencial costumam ser mais restritivos do que aqueles aplicados a usos industriais ou comerciais.

Já em uma área destinada à agricultura, surge uma via de exposição que normalmente não é considerada em usos industriais, comerciais ou na maioria dos usos residenciais urbanos: o consumo de alimentos produzidos no próprio local. Dependendo das características da contaminação, determinados compostos podem ser absorvidos pelas plantas ou aderir às partículas de solo presentes nos alimentos cultivados. Dessa forma, além da exposição direta ao solo, do manuseio frequente da terra e do eventual contato com a água subterrânea, passa a existir a possibilidade de ingestão indireta de contaminantes por meio da cadeia alimentar, tornando necessária uma avaliação específica para verificar se o uso agrícola é compatível com as condições ambientais da área.

Consequentemente, uma área considerada segura para uso industrial pode não ser automaticamente adequada para uso residencial urbano ou agrícola.

Uma área reabilitada para uso industrial pode ser utilizada para plantação?

Nem sempre.

Esse é um excelente exemplo para demonstrar a importância do conceito de uso declarado.

Quando uma área é reabilitada para uso industrial, a avaliação de risco normalmente não considera o consumo de alimentos produzidos no local, nem o contato prolongado e mais intenso com o solo, características típicas de atividades agrícolas.

Em uma atividade agrícola, entretanto, além do contato frequente e mais íntimo com o solo durante o preparo, cultivo e colheita, determinados contaminantes podem ser absorvidos pelas plantas ou aderir às partículas de solo presentes nos alimentos.

Dependendo das substâncias presentes e das características da área, o cultivo pode exigir novas avaliações técnicas e em alguns casos, o uso agrícola poderá ser viável. Em outros, poderão ser necessárias medidas adicionais de gerenciamento.

E em situações específicas, o uso poderá ser considerado incompatível com as condições ambientais existentes.

Quais restrições podem permanecer mesmo após a reabilitação?

Uma área reabilitada pode permanecer sujeita a diferentes tipos de restrições.

Entre as mais comuns estão:

1. Restrição ao uso da água subterrânea

Mesmo após a reabilitação, pode haver restrições à captação ou ao uso da água subterrânea para abastecimento humano, irrigação ou outros fins. Isso não significa, necessariamente, que essa restrição será permanente. Em alguns casos, estudos técnicos demonstram que os contaminantes tendem a se degradar naturalmente ou a atingir concentrações cada vez menores ao longo do tempo. Por meio dos monitoramentos ambientais, é possível acompanhar esse processo e verificar quando as condições da área permitem a revisão ou até mesmo a suspensão dessa restrição, desde que atendidos os critérios estabelecidos pelo órgão ambiental competente.

2. Restrição de escavações

Intervenções profundas podem atingir solos contaminados remanescentes ou estruturas de controle implantadas durante a remediação.

As restrições apresentadas são apenas alguns exemplos. Na prática, elas podem variar conforme as características da área, o cenário de exposição, os resultados da avaliação de risco e as medidas de gerenciamento adotadas, sendo definidas de forma específica para cada caso.

O que acontece quando deseja mudar o uso da área?

A condição de Área Reabilitada para Uso Declarado está diretamente associada ao uso considerado durante o processo de gerenciamento. Por isso, quando há interesse em alterar a destinação da área, é necessário verificar se as condições ambientais existentes são compatíveis com o novo cenário de uso.

Uma mudança de uso pode exigir:

• revisão do Modelo Conceitual da Área;
• atualização das avaliações de risco;
• novas campanhas de investigação ambiental;
• reavaliação das medidas de intervenção existentes;
• aprovação junto ao órgão ambiental competente.

Ignorar essa etapa pode gerar riscos técnicos, jurídicos, financeiros significativos, além de comprometer a segurança das pessoas que ocupam ou venham a ocupar a área.

Por isso, qualquer alteração de uso deve ser precedida por uma avaliação especializada.

O gerenciamento de áreas contaminadas é uma ferramenta de valorização imobiliária

Existe uma percepção equivocada de que a existência de contaminação inviabiliza permanentemente um imóvel.

Na prática, o gerenciamento adequado permite transformar passivos ambientais em ativos economicamente viáveis.

Diversos empreendimentos comerciais, industriais, logísticos e residenciais foram implantados em áreas anteriormente contaminadas após a adoção das medidas técnicas necessárias.

O ponto central não é simplesmente remover toda a contaminação existente.

O verdadeiro desafio é garantir a compatibilidade entre o uso pretendido e as condições ambientais da área. Em alguns casos, o uso orienta as estratégias de remediação; em outros, as condições alcançadas após a remediação podem definir os usos tecnicamente viáveis para o local. Por isso, o gerenciamento deve integrar avaliação de risco, metas de remediação e viabilidade técnica das intervenções, assegurando o controle dos riscos no cenário de uso definido.

Conclusão

Uma Área Reabilitada para Uso Declarado não deve ser interpretada como uma área sem restrições ou livre para qualquer tipo de ocupação.

A reabilitação está diretamente associada ao uso considerado durante o processo de gerenciamento e às condições técnicas que garantem a proteção da saúde humana e do meio ambiente.

Por isso, antes de alterar a destinação de um imóvel, implantar novos empreendimentos ou iniciar atividades agrícolas em áreas anteriormente contaminadas, é fundamental compreender quais restrições permanecem vigentes e se o novo uso é compatível com o cenário avaliado.

Cada projeto de Gerenciamento de Áreas Contaminadas é uma jornada que exige conhecimento técnico, planejamento e decisões estratégicas. O Termo de Reabilitação para o Uso Declarado representa a conquista desse trabalho e celebra a conclusão de um processo que tornou possível devolver à área a oportunidade de um uso seguro e compatível com suas condições ambientais. Na A2J, esse é o resultado que buscamos em cada projeto: compreender os objetivos do cliente e desenvolver a melhor estratégia para alcançá-los, conciliando segurança, viabilidade técnica, conformidade legal, valorização patrimonial e o potencial de desenvolvimento da área. Afinal, reabilitar uma área é abrir caminho para novos empreendimentos, impulsionar a requalificação urbana e transformar passivos ambientais em novas oportunidades para empresas e para a sociedade.

Sua empresa pretende adquirir, vender ou alterar o uso de uma área com histórico de contaminação?

A avaliação prévia das condições ambientais pode evitar passivos, atrasos em licenciamento, restrições de uso e custos inesperados.

A A2J Consultoria Ambiental possui ampla experiência em investigação ambiental, avaliação de risco, remediação e reabilitação de áreas contaminadas, auxiliando empresas e empreendedores a tomar decisões seguras e tecnicamente fundamentadas.